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不動産投資 ブログの意外な事実
まさにDCF(DiscountedCashF1ow）法の考え方と一致する。
DCF法とは不動産を一定期間保有しその後転売するという投資家の一般的な行動パターンをもとに、その保有期間に不動産が生み出すキャシュフローと一定期間後転売により得るキャッシュフローのそれぞれについて期間割引を行って現在価値を求め、その総合計をもって不動産の価値と考える収益還元法の一種である(DCF法に関する詳細は後で検討している)。
DCF法による価格は必ずしも正常価格と一致するわけではないことから、使用価値に正常価格をそのままあてはめるわけにはいかない。
投資用不動産投資用不動産の評価において取得原価、公正価値のいずれをとるかは、企業の選択にまかされている。
この場合の公正価値は有形固定資産の場合同様多少のニュアンスの違いはあるが正常価格の定義に類似するものである。
したがって公正価値に正常価格をあてはめて考えることはおおむね妥当と考えられる。
国際会計基準にのっとった処理は棚卸資産の強制評価減、すなわち監査報告第６９号による販売用不動産の強制評価減のみで、減損会計等の要請は今のところなされていない。
例外的に2001年２月までの経過措置として土地再評価法があり、企業が保有する事業用土地を再評価し、簿価と時価との差額を自己資本に計上できるというものがあったが、これは時価会計への取り組みというよりは、自己資本の増強を目的としたものであった。
特に金融機関のBIS規制クリアのための制度といっても過言ではなく、これにより減損がなされることはない。
しかし、日本の会計基準が国際会計基準に歩み寄ることはもはや止めようのない流れである。
特に減損会計は早ければ2〜3年後には導入されると見られている。
おりしも空前絶後の地価変動がこの10年に起きたところである。
当然バランスシート上の不動産簿価が時価と一致することはまず考えられず、大幅な下落が想像に難くない。
減損会計のもたらす結果について思いを巡らすと、恐ろしい気すらする。
できることなら減損会計は避けて通りたいというのが関係者の真意ではないだろうか。
少し前までは「難しいことは先送りする、危ないことは隠す」といったことで難局を乗りきれたかもしれない。
しかし、もはやこのような対応が通用する時代ではない。
事実は早く知る方がその後の対応に大きく役立つ場合が多い。
そしてすでに減損会計に向けて動き出している企業も実は多いことを認識すべきだろう。
具体的な会計処理基準は未設定ではあるが、自社保有不動産の中で大きな位置を占めるものについては、再評価を行うといった準備を早めに行う必要があろう。
次に会計分野ですでに仕組みづくりが行われた「販売用不動産の強制評価減」について検討してみよう。
これは日本公認会計士協会の監査委員会報告69号で2000年７月にまとめられたものである。
国監査委員会報告第sg号の趣旨これまで、日本の会計基準では不動産の評価額を「取得原価主義」によって認識・計上することが一般的であった。
しかし、長期にわたる不動産不況の影響から、ゼネコンや不動産業者が抱える販売用不動産の滞留期間はきわめて長くなっている。
これは一般的な企業では建築期間が長くても5年程度（通常は1年〜3年）であることを勘案すると、当初は販売用であったが「売れないか」あるいは｢売れない理由があるのか」のどちらかということになる。
つまり、「塩漬けの土地」が存在し、企業のバランスシートを実際には傷つけている可能性が高いことを意味していると考えられる。
通常、販売用不動産は棚卸資産にあたるが、他の棚卸資産の評価については引当金などを積んで、バランスシートの修正を行うことが健全な処理とされている。
しかし、現実には、販売用不動産以外では、このような引当を行うのに販売用不動産だけを例外扱いをしていた。
しかも、金額的には巨額である場合が多く、財務諸表に実体を反映させれば債務超過であるケースもめずらしくない。
収益を生まない資産は、それを前提とした額が財務諸表に反映されていなればならないと考えるのが自然だろう。
そこで、販売用不動産についても「強制評価減」によって、より時価を反映した額を財務諸表に反映させようというのがこの制度の趣旨なのである。
日本の会計原則および商法では、「強制評価減」について、次のように記載されている。
＜会計原則＞【企業会計原則第三貸借対照表原則五Ａ（たな卸資産の評価）但書】「時価が取得原価より著しく下落したときは、回復する見込みがある場合を除き、時価をもって貸借対照表価額としなければならない」＜商法＞【第285条ノ２流動資産の評価】「流動資産についてはその取得価額又は製作価額を付すことを要す。
但し時価が取得価額又は製作価額より著しく低き時は、その価額が取得価額又は製作価額まで回復すると認められる場合を除き外時価を付すことを要す」このような基準があるにもかかわらず、販売用不動産については｢含み損」に対して「強制評価減」が適用される局面は少なく、損失の計上が実際に資産が処分されるまで先送りされる例が大半であった。
その理由として、時価評価についての手法や算定基準がなかったためということが言われているが、損失があまりにも大きく企業が耐えられないから、というのが多くの場合の実態であったというのは想像に難くない。
企業からすれば、急激な強制評価減の適用は脅威には違いない。
しかし、実際に「含み損」を抱えた業者は非常に多い。
そして、「負の資産」を抱えたまま、それらの企業を放置しておくことは健全とは言えまい。
その意味で、この会計処理は企業が致命傷に陥ることを事前に防ぐ手だてであるということが言える。
つい最近まで、金融機関によりゼネコンや不動産業者の資金繰りが支えられ続けていた時期は、よき時代であったと言える。
しかし、金融機関自体の破綻が相次ぐようになると、連鎖的に含み損を抱えた企業の破綻が表面化することになった。
そして、多くの破綻企業の財務諸表に適正意見を出していた、公認会計士の監査体制のあり方そのものに疑問が呈されることになった。
多くの金融機関が破綻したときに、監査法人への訴訟などが起こされたり、社会の批判が集中したことは記憶に新しい。
この販売用不動産の強制評価減であるが、強制評価減であるがゆえに次のような点での判断基準が当然に必要となる。
不動産の時価の概念時価の著しい下落があったという判断時価の回復可能性がないと認められることしかし、実際にはこの点で明確なルールが設定されておらず、また、恋意性が働く自主評価が許されているため問題は非常に多い。
裏を返せば、それだけこの制度の採用には抵抗が大きいということだ。
前述の通り、不動産の時価についての確実な定義はない。
しかし、この場合のとらえ方として監査委員会報告第69号は、「正味実現可能価額」と「再調達原価」の2つが考えられるとしている。
これらの2つは「企業会計原則と関係所法令との調整に関する連続意見書」第四の記載と法人税法の時価の規定に依拠するものである。
それぞれの定義は次の通りである。
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